Prêt immobilier commercial


L’immobilier commercial (CRE) est un bien générateur de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales (plutôt que résidentielles). Les exemples incluent les centres commerciaux, les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels. Le financement – y compris l’acquisition, le développement et la construction de ces propriétés – se fait généralement au moyen de prêts immobiliers commerciaux: des hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.

Ici, nous examinons les prêts immobiliers commerciaux, en quoi ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que les prêteurs recherchent.

Expliquer les prêts immobiliers commerciaux

Individus contre entités

Bien que les hypothèques résidentielles soient généralement accordées à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés à des entités commerciales (par exemple, des sociétés, des promoteurs, des sociétés en commandite, des fonds et des fiducies). Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d’antécédents financiers ou de notation de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger des dirigeants ou des propriétaires de l’entité qu’ils garantissent le prêt. Cela fournit au prêteur un individu (ou un groupe d’individus) avec un historique de crédit – et auprès duquel ils peuvent récupérer en cas de défaut de crédit. Si ce type de garantie n’est pas exigé par le prêteur et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de prêt, la dette est appelée prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n’a aucun recours contre quiconque ou quoi que ce soit d’autre que la propriété.

Échéanciers de remboursement des prêts

Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers sur une période de temps. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est l’hypothèque à taux fixe de 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d’autres options, y compris des hypothèques de 25 et 15 ans. Des périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des versements mensuels plus petits et des charges d’intérêts totales plus élevées pendant la durée du prêt, tandis que des périodes d’amortissement plus courtes entraînent généralement des versements mensuels plus importants et des charges d’intérêts totales plus faibles.

Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée de vie du prêt afin que le prêt soit entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Un emprunteur détenant un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans à 5%, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 073,64 $, après quoi le prêt serait entièrement remboursé.

Contrairement aux prêts résidentiels, les conditions des prêts commerciaux varient généralement de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d’amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, pourrait consentir un prêt commercial pour une durée de sept ans avec une période d’amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l’investisseur effectuerait des paiements pour sept ans d’un montant basé sur le remboursement du prêt sur une période de 30 ans, suivi d’un paiement final «en ballon» de la totalité du solde restant du prêt.

Par exemple, un investisseur avec un prêt commercial de 1 million de dollars à 7% effectuerait des paiements mensuels de 6653,02 $ pendant sept ans, suivis d’un paiement final de 918127,64 $ qui rembourserait le prêt en totalité.

La durée du prêt et la période d’amortissement affectent le taux facturé par le prêteur. Selon la solvabilité de l’investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé.

Ratios prêt / valeur

Une autre différence entre les prêts commerciaux et résidentiels réside dans le ratio prêt / valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule le LTV en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimative du bien ou de son prix d’achat. Par exemple, le LTV pour un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90% (90 000 $ ÷ 100 000 $ = 0,9 ou 90%).

Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs avec des LTV inférieurs seront admissibles à des taux de financement plus favorables que ceux avec des LTV plus élevés. La raison: ils ont plus d’équité (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risque aux yeux du prêteur.

Les LTV de prêts commerciaux, en revanche, se situent généralement entre 65% et 80%. Bien que certains prêts puissent être consentis à des LTV plus élevés, ils sont moins courants. Le LTV spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, un LTV maximum de 65% peut être autorisé pour les terres brutes, tandis qu’un LTV jusqu’à 80% peut être acceptable pour une construction multifamiliale.

Remarque: L’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type de police d’assurance qui protège les prêteurs contre les risques de défaillance et de forclusion, permettant aux acheteurs qui ne sont pas en mesure d’effectuer un acompte important (ou qui choisissent de ne pas le faire) d’obtenir un financement hypothécaire à des taux abordables. . Si un emprunteur achète une propriété résidentielle et remet moins de 20%, le prêteur minimisera son risque en obligeant l’emprunteur à souscrire une assurance auprès d’une société PMI.

Ratio de couverture du service de la dette

Par exemple, une propriété avec 140 000 $ en NOI et 100 000 $ en service de dette hypothécaire annuel aurait un DSCR de 1,4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1,4). Le ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction des flux de trésorerie générés par la propriété.

Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0,92 signifie qu’il n’y a que suffisamment de NOI pour couvrir 92% du service annuel de la dette. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d’au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.

Un DSCR inférieur peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d’amortissement plus courtes et / ou les propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être nécessaires pour les propriétés avec des flux de trésorerie volatils – par exemple, les hôtels, qui n’ont pas les baux à long terme (et donc plus prévisibles) des locataires communs à d’autres types de biens immobiliers commerciaux.

Taux d’intérêt et frais

Les taux d’intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s’ajoutent au coût global du prêt, y compris les frais d’évaluation, juridiques, de demande de prêt, de montage et / ou d’enquête.

Certains frais doivent être payés d’avance avant que le prêt soit approuvé (ou rejeté), tandis que d’autres s’appliquent annuellement. Par exemple, un prêt peut avoir des frais de montage de prêt uniques de 1%, dus au moment de la clôture, et des frais annuels d’un quart de un pour cent (0,25%) jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Un prêt de 1 million de dollars, par exemple, pourrait nécessiter le versement initial de 1% de prêt égal à 10 000 $, avec des frais de 0,25% de 2 500 $ payés annuellement (en plus des intérêts).

Prépaiement

Un prêt immobilier commercial peut avoir des restrictions sur le remboursement anticipé, conçues pour préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d’échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de «sortie» pour le remboursement anticipé d’un prêt:

  • Pénalité pour paiement anticipé. Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde restant dû par une pénalité de remboursement anticipé spécifiée.
  • Garantie d’intérêt. Le prêteur a droit à un montant d’intérêt spécifié, même si le prêt est remboursé tôt. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% par la suite.
  • Lockout. L’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période spécifiée, comme un lock-out de 5 ans.
  • Annulation. Une substitution de garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l’emprunteur échange de nouvelles garanties (généralement des titres du Trésor américain) contre les garanties de prêt d’origine. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d’un prêt.

Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d’autres conditions de prêt dans les prêts immobiliers commerciaux.

The Bottom Line

Avec l’immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue un espace et perçoit le loyer des entreprises qui opèrent dans la propriété. L’investissement est destiné à être un immeuble productif de revenus.

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