Le West End d’Atlanta accueille les investisseurs de la zone d’opportunités dans le quartier – Next City


Lorsque Donray Von avait dix ans, sa famille a déménagé d’une autre partie d’Atlanta dans le West End, où il a commencé à trouver l’inspiration pour voir le meilleur de ce que les communautés noires ont réalisé, malgré le pire que l’économie générale leur offrait.

«À l’époque, le West End devenait un quartier noir de classe moyenne», dit Von. «C’était formidable de voir des propriétaires d’entreprise noirs. Nous vivions à côté des médecins. J’ai pu voir la plénitude du potentiel noir à l’âge de dix ou douze ans. »

La mère de Von a travaillé à proximité dans le domaine de la santé communautaire, à la Morehouse School of Medicine. Son défunt père possédait un atelier de mécanique automobile en face du West End Mall – où Von a passé une grande partie de son adolescence.

«Le centre commercial est l’endroit où je dépenserais mon allocation, le centre commercial est l’endroit où j’achèterais mes baskets. Le centre commercial est l’endroit où j’achèterais ma musique, où j’ai acheté mes premières cassettes Run-DMC de Peppermint Records », explique Von. «Mais je regarde aussi [the mall] les larmes aux yeux en sachant qu’il y a des générations de rêves brisés autour de cette communauté. »

Le quartier a finalement souffert de la redlining moderne – le refus raciste des prêts immobiliers aux ménages noirs et bruns – résultant en un taux d’accession à la propriété de seulement 16% pour le secteur de recensement autour du West End Mall. Sans base de richesse fiable pour fournir un coussin et une fondation au fil du temps, le secteur a maintenant un revenu familial médian de 18 000 $, avec une population noire de 92%. La redlining s’est étendue aux prêts aux entreprises – le père de Von a perdu son entreprise alors qu’il ne pouvait pas obtenir de prêt pour traverser des moments difficiles.

Von est actuellement en train d’acquérir le West End Mall et de travailler avec la communauté pour planifier une révision de 400 millions de dollars, sur plusieurs années et en plusieurs phases, dans un développement polyvalent accessible à pied avec commerces de détail, culturels, bureaux, espaces résidentiels et un hôtel . Son partenaire commercial sur le projet est Ryan Gravel, le visionnaire original derrière l’Atlanta BeltLine. Bien que chacun apporte des connexions et une expertise clés au projet, aucun n’a jamais mené un accord de développement immobilier auparavant. Ils sautent ensemble dans l’extrémité profonde du bassin de développement économique, et ils s’attendent à recevoir un coup de pouce des zones d’opportunité – le nouvel allégement fiscal des investisseurs destiné à encourager les nouveaux investissements dans les zones en difficulté économique.

«La seule chose que je souhaite pour les zones d’opportunité était une sorte de mentalité d’inclusion comme les contrats d’aéroport et d’État», dit Von. « Sans que cela soit obligatoire, nous procédons à une rétro-ingénierie. »

Comme les politiques et programmes antérieurs, les zones d’opportunité subventionnent le développement économique dans des zones géographiques ciblées. De tels programmes ont historiquement eu des résultats mitigés dans l’ensemble. Contrairement à tous les programmes antérieurs, l’allégement fiscal ne s’applique qu’aux gains en capital – c’est-à-dire aux revenus provenant de la vente d’actifs dont la valeur s’est appréciée – ce qui signifie que vous devez généralement déjà être riche pour l’utiliser. En 2017, seulement 7,3% des déclarations de revenus fédérales faisaient état de gains en capital, selon l’IRS.

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Par défaut, aucun investisseur ne doit informer quiconque sauf l’IRS qu’il profite des zones d’opportunité, car l’allégement fiscal est simplement déduit de l’impôt sur le revenu des gains en capital et déclaré dans les déclarations de revenus des particuliers ou des sociétés. De nombreux commentateurs ont soulevé la question de savoir si l’IRS pourrait exercer un certain pouvoir discrétionnaire pour exiger une sorte de divulgation publique de l’activité d’allégement fiscal de la zone d’opportunité ou de rapporter l’impact de cette activité. La législation initiale de 2017 ne contenait pas non plus d’obligation pour les allégements fiscaux de la zone d’opportunité de créer des logements abordables pour les ménages à faible revenu ou de créer des opportunités d’emploi pour les travailleurs à bas salaire ou des opportunités d’affaires pour les femmes ou les entrepreneurs de couleur.

Même les réglementations finalisées concernant le nouvel allégement fiscal, que l’IRS et le département du Trésor ont annoncé le 19 décembre, ne répondent pas suffisamment aux questions des défenseurs de la divulgation publique ou du rapport d’impact.

« Même avec quelques exemples positifs, vous ne savez tout simplement pas ce qui se passe d’autre », explique Brett Theodos, senior fellow à l’Urban Institute. « Chaque fois que les gens décrivent l’activité d’investissement de la Zone d’opportunité comme lente ou petite, je me dis simplement » peut-être, mais nous ne savons pas ce que nous ne savons pas. «  »

Malgré tout ce qui précède, Von maintient catégoriquement que tant que l’allégement fiscal existe, cela vaut la peine de consacrer une partie des investissements qu’il génère à des projets qui font des promesses ouvertes et explicites au profit des communautés à faible revenu, comme le West End Mall .

« Si vous regardez l’histoire du gouvernement et de la haute finance, ces choses ont été basées sur les relations, mais les Noirs et les Bruns ne sont généralement pas dans les cycles de relations », dit Von. « C’est une opportunité où nous ne pouvons pas jeter le bébé avec l’eau du bain. Ou montrez-moi l’alternative et mettons-nous au travail. « 

Von a littéralement pris un chemin créatif pour nouer des relations avec des investisseurs fortunés. Il a quitté Atlanta pour Los Angeles en 1996 et a trouvé le succès du côté des affaires de l’industrie musicale, travaillant avec des artistes comme Outkast, Cody Chesnutt (également son cousin), The Roots et des actes plus obscurs – dont l’un était le enfant d’un grand co-fondateur d’une société d’investissement mondiale. Il a fait la connaissance de cette famille, les a aidés à faire des investissements réussis dans des startups technologiques et a appris tout ce qu’il pouvait sur la richesse et la gestion d’un portefeuille d’investissement.

Plus important encore, Von a compilé un Rolodex de family offices – les sociétés de gestion de patrimoine et les consultants qui ont souvent leurs clients se joindre les uns aux autres. Il a appris que presque tous avaient au moins une certaine allocation de leur portefeuille dans l’immobilier.

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Tout comme Von a commencé à investir dans l’immobilier, la santé de son père a commencé à se détériorer, ce qui l’a ramené de plus en plus à Atlanta. « Et si vous regardez Atlanta et que vous regardez l’immobilier, vous entendez parler de la BeltLine. J’ai donc commencé à chercher Ryan [Gravel]», Dit Von.

Gravel avait démissionné du conseil d’administration d’Atlanta BeltLine Partnership, citant des préoccupations partagées avec d’autres que le projet avait dérivé de la vision d’un développement inclusif et équitable qu’il avait lorsqu’il a conçu le projet comme une thèse de troisième cycle.

Von et Gravel se sont finalement rencontrés le jour du décès de la mère de ce dernier. Ce fut la seule réunion d’affaires que Gravel prit ce jour-là, avec le sentiment profond que sa mère aurait voulu qu’il tienne le rendez-vous.

Après que Von et Gravel aient passé environ un an à se connaître, décidant finalement de se lancer en affaires ensemble en tant que Elevator City Partners, Opportunity Zones est soudainement apparu. Ils ont limité la recherche de leur premier projet aux 26 secteurs de recensement de la zone d’opportunité d’Atlanta, où ils pouvaient être convaincus que la branche du développement économique de la ville serait utile pour mettre sur pied un projet – ce qu’elle a, en fournissant un prêt de pré-développement de 2 millions de dollars pour obtenir le ballon. rouler sur la sécurisation du site et les avant-projets. Le prêt est assorti de réserves de logements abordables pour les futurs logements sur le site.

Le West End Mall était une cible évidente de la zone d’opportunité. Il est adjacent à une station de transport en commun, à deux arrêts du centre-ville et à cinq arrêts de l’un des aéroports les plus fréquentés du monde. La route de la BeltLine elle-même finira par serpenter dans le quartier, non loin du centre commercial, et le groupe d’Atlanta de collèges et d’universités historiquement noirs se trouve juste au nord de la région – une source potentielle de locataires et de clients.

Avec une zone d’opportunité imposée au quartier de l’extérieur, le West End Mall était un bien immobilier de choix pour quelqu’un, et rien ne garantissait que quelqu’un aurait un intérêt ou des liens avec le fier héritage et la communauté actuelle du West End.

«La communauté sait qui auraient pu être certaines des alternatives à cette table», explique Gravel.

Après avoir obtenu le site sous contrat, Von et Gravel ont passé l’année dernière sur un plan directeur et une conception préliminaires du site, ce qui a entraîné des changements de zonage de la ville pour permettre une plus grande hauteur. Les réunions et les auditions d’approbation du zonage ont été une première opportunité de commencer à impliquer de manière significative le public sur le projet – la demande devait passer par le quartier, puis le conseil de zonage, puis le conseil municipal. La paire espère poursuivre et approfondir ces conversations au cours de la prochaine année.

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Pendant ce temps, Von a feuilleté sa liste de contacts d’investisseurs et passé des appels à prendre des appels non sollicités auprès d’investisseurs intéressés au fur et à mesure que le mot circulait sur le projet.

Von prévoit de lever les 400 millions de dollars auprès de plusieurs types d’investisseurs – les banques conventionnelles, d’autres investisseurs conventionnels axés sur le marché, ainsi que des investisseurs plus philanthropiques ou axés sur la mission. Les investisseurs de la zone d’opportunité ne seront qu’une des nombreuses sources de capitaux pour le West End Mall, ce qui n’est pas inhabituel pour un réaménagement de cette envergure.

« Je pense qu’il y a encore une certaine importance accordée aux zones d’opportunité », explique Theodos à l’Urban Institute. «Ils seront la plupart du temps une source de capital dans la pile de capitaux. Ce n’est jamais seulement un projet de zone d’opportunité, c’est aussi un [Low-income Housing Tax Credit] projet ou nouveaux marchés [tax credit] projecteur [tax increment financing] projecteur [Community Reinvestment Act] projet. »

Von n’a pas pu dire à ce stade quel pourcentage de sa pile de capitaux proviendra réellement des allégements fiscaux de la zone d’opportunité.

« Nous avons parlé à tout le monde, des rappeurs aux athlètes des mégabanques de Wall Street, et les réponses que nous obtenons sont différentes », explique Von, qui est également retourné à Atlanta pour se concentrer sur le projet. «Certains rappeurs locaux n’ont aucun intérêt pour le projet, certaines des mégabanques qui, selon vous, n’auraient pas d’intérêt, si vous trouvez le bon officier chargé d’utiliser le bilan de la banque pour transformer les communautés, vous obtenez une excellente réponse. J’ai appris à ne pas juger du résultat de la réunion avant qu’elle ne se produise. « 

Parfois, il n’y a qu’une seule personne de l’autre côté de la table, dit Von, mais cette personne alloue plusieurs pools d’argent avec différents objectifs de risque financier et de rendement ainsi que d’impact social. Von s’assure qu’une personne de l’autre côté de la table comprend que le West End Mall pourrait finalement puiser dans n’importe quel nombre de piscines à sa disposition. Mais la personne de l’autre côté de la table doit également convaincre Von et Gravel qu’ils partagent un intérêt pour l’impact et l’engagement dans la communauté.

«Les grands bailleurs de fonds pensent qu’ils nous interviewent pour décider s’ils veulent faire un chèque de 400 millions de dollars», dit Von. « La vérité est que nous les interviewons également pour comprendre ce qu’ils pensent de la communauté. »

La membre la plus importante de la communauté du West End a déjà pesé ses réflexions sur l’impact potentiel sur la communauté du réaménagement du West End Mall – la propre mère de Von, qui vit toujours à quelques pâtés de maisons du centre commercial.

« Ce que ma mère me dit, c’est » Faites ce que vous pensez être juste et ne m’embarrassez pas «  », dit Von.



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