Commercial contre les prêts immobiliers résidentiels | La différence entre l’hypothèque de propriété commerciale et les prêts résidentiels


Si vous êtes un propriétaire envisageant d’acquérir un immeuble à appartements, vous n’êtes pas seul. Alors que le pays est passé de «l’accession à la propriété» à la «location» après la Grande Récession, l’intérêt et la rentabilité des investissements multifamiliaux ont augmenté. Mais quelle est exactement la différence entre acheter une maison et acheter une communauté d’appartements? Eh bien, cela ouvre la question de savoir quelle est exactement la différence entre l’immobilier commercial et résidentiel?

La définition simple? L’immobilier commercial (CRE) génère des revenus. L’immobilier résidentiel est une résidence possédée. Maintenant, les choses deviennent troubles, car certains immeubles locatifs qui génèrent des revenus sont financés par un «prêt résidentiel». Décomposons-le.

Parlons-nous de locations ou multifamiliales?

Dans l’espace de prêt, les immeubles locatifs de cinq logements et plus sont financés par prêts commerciaux, tandis que les locations de cinq logements et moins peuvent être financées prêt résidentiel. Lorsque vous entendez quelqu’un dans le secteur des prêts commerciaux parler de la multifamilialité, il s’agit d’une propriété de plus de cinq unités. Un courtier immobilier résidentiel peut qualifier une propriété à deux familles de «multifamiliale», et bien qu’ils soient techniquement corrects, il s’agit en quelque sorte d’une mauvaise appellation qui peut prêter à confusion. La différence se résume à la taille d’un prêt pendant la souscription.

Les prêts commerciaux sont principalement dimensionnés et souscrits sur la les atouts bénéfice d’exploitation net projeté (NOI). Les prêts au logement sont souscrits sur la base solvabilité et antécédents de revenu de la personne l’achat de la propriété.

Donc, avec les prêts commerciaux, l’admissibilité a beaucoup à voir avec la performance de la propriété. Les prêteurs commerciaux cherchent généralement à travailler avec des emprunteurs qui peuvent répondre «oui» à la série de questions suivante.

  • L’actif a-t-il été occupé à au moins 90% au cours des 90 derniers jours?
  • L’emprunteur a-t-il une valeur nette égale ou supérieure à la demande de prêt?
  • L’emprunteur dispose-t-il d’au moins neuf mois de capital et d’intérêts en espèces ou en titres négociables?
  • Pouvez-vous confirmer que l’emprunteur n’a pas d’antécédents de faillite, de forclusion, d’acte en remplacement ou est actuellement impliqué dans une action en justice?

Notez qu’aucune des questions ne porte sur les antécédents professionnels ou les talons de paie d’un emprunteur. Oui, les emprunteurs commerciaux devraient avoir un bon crédit, une valeur nette importante et au moins une expérience de partenaire dans la classe d’actifs et le marché. Mais contrairement à un prêt résidentiel, les antécédents d’emploi et les talons de paie ne jouent pas un rôle majeur.

Différences de remboursement anticipé entre les prêts résidentiels et commerciaux

Les nouveaux emprunteurs commerciaux ou multifamiliaux doivent également envisager des pénalités de remboursement anticipé, qui sont des frais engagés pour rembourser un prêt hypothécaire avant qu’il n’atteigne sa maturité. Ces frais de remboursement anticipé ne sont pas typiques dans le monde de l’hypothèque résidentielle. Si vous contractez un prêt pour votre résidence principale et gagnez à la loterie l’année suivante, vous pourrez généralement rembourser le solde de votre prêt immobilier sans encourir de frais. Ce n’est pas le cas d’un prêt commercial ou multifamilial. Pourquoi pas?

Eh bien, l’institution prêteuse a émis un prêt garanti par votre actif commercial ou multifamilial en attendant un montant fixe de revenus d’intérêts. Si vous allez rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, votre prêteur devra obtenir ces revenus d’intérêts moyennant des frais pour garder son bilan bien rangé ou satisfaire les investisseurs.

N’oubliez pas que les prêts aux agences commerciales de Fannie Mae et Freddie Mac sont souvent titrisés (mis en commun et offerts sur les marchés secondaires) aux investisseurs de détail et institutionnels en se fondant sur les revenus d’intérêts indiqués dans ces conditions de prêt. Pour récupérer cette perte de revenus due à un remboursement anticipé du prêt, les conditions du prêt incluent généralement une pénalité de remboursement anticipé en baisse ou une structure de frais de maintien de rendement.

Les prêts commerciaux sont plus importants que les prêts multifamiliaux

Alors que Hunt Real Estate Capital est surtout connu pour le financement multifamilial, nos programmes de prêts exclusifs (pont de bilan et produits à taux fixe) peuvent également servir aux investissements de bureaux, de détail, industriels et d’accueil.

Donc, si vous avez une question sur le financement de l’immobilier commercial (qui comprend les logements multifamiliaux de cinq logements ou plus), vous devrait demander un devis aujourd’hui. Nous vous mettrons ensuite en contact avec un agent de crédit expert qui a de l’expérience avec votre classe d’actifs spécifique et votre zone statistique métropolitaine (MSA).

Lire  Où investir 100 $ dès maintenant

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *