4 façons simples d’investir dans l’immobilier


Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement passionnante, qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs dans les actions et les obligations, les propriétaires immobiliers potentiels peuvent utiliser l’effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l’avance, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps. Alors qu’une hypothèque traditionnelle nécessite généralement un acompte de 20% à 25%, dans certains cas, un acompte de 5% est tout ce qu’il faut pour acheter une propriété entière. Cette capacité à contrôler l’actif au moment de la signature des papiers enhardit à la fois les nageurs immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, à leur tour, contracter des hypothèques de second rang sur leurs maisons afin d’effectuer des arrhes sur des propriétés supplémentaires.

Points clés à retenir

  • Les futurs propriétaires immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant un effet de levier, en payant une partie de son coût total à l’avance, puis en remboursant le solde au fil du temps.
  • Les quatre principaux moyens par lesquels les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’immobilier sont: 1) devenir propriétaires de biens locatifs, 2) le négoce immobilier (alias retournement), 3) les groupes d’investissement immobilier et 4) les fiducies de placement immobilier (FPI) .

Voici quatre façons dont les investisseurs peuvent utiliser les propriétés à bon escient:

5 façons simples d’investir dans l’immobilier

1. Vous voulez donc être propriétaire

Idéal pour: Des gens avec des compétences en bricolage et en rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.

Ce qu’il faut pour commencer: Des capitaux importants sont nécessaires pour financer les frais de maintenance initiaux et couvrir les mois de vacance.

Avantages: Les immeubles locatifs peuvent fournir un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à l’effet de levier. De plus, de nombreuses dépenses associées sont déductibles d’impôt et toute perte peut compenser les gains dans d’autres investissements.

Les inconvénients: Sauf si vous embauchez une société de gestion immobilière, les propriétés locatives ont tendance à être criblées de maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires tapageurs peuvent endommager les biens. De plus, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soit occuper des logements vacants, soit facturer moins de loyer afin de couvrir ses dépenses jusqu’à ce que les choses tournent. D’un autre côté, une fois l’hypothèque entièrement remboursée, la majorité du loyer devient entièrement bénéficiaire.

Bien sûr, le revenu de location n’est pas le seul objectif du propriétaire. Dans une situation idéale, une propriété s’apprécie au cours de l’hypothèque, laissant au propriétaire un bien plus précieux qu’au départ.

Selon les données du U.S. Census Bureau, les prix de vente des maisons neuves (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de plonger pendant la crise financière. Heureusement, les prix de vente ont depuis repris leur ascension, dépassant même les niveaux d’avant la crise.

Source: Survey of Construction, U.S. Census Bureau

2. Groupes d’investissement immobilier

Idéal pour: Les gens qui veulent posséder un bien locatif sans les tracas de son exploitation.

Ce qu’il faut pour commencer: Un coussin de capital et un accès au financement.

Avantages: Il s’agit d’une approche beaucoup plus pratique de l’immobilier qui fournit toujours un revenu et une appréciation.

Les inconvénients: Il existe un risque de vacance avec les groupes d’investissement immobilier, qu’il soit réparti sur l’ensemble du groupe ou qu’il soit spécifique au propriétaire. De plus, les frais généraux de gestion peuvent ronger les rendements.

Les groupes d’investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des propriétés locatives. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une entreprise achète ou construit un ensemble d’immeubles à appartements ou de condos, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, de la publicité des vacances et des entretiens avec les locataires. En échange de l’exécution de ces tâches de gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail standard de groupe de placement immobilier est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. À cette fin, vous recevrez des revenus même si votre unité est vide. Tant que le taux d’inoccupation des unités mises en commun n’est pas trop élevé, il devrait y avoir suffisamment pour couvrir les coûts.

Bien que ces groupes soient des moyens théoriquement sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent l’industrie des fonds communs de placement. De plus, ces groupes sont parfois des investissements privés où des équipes de gestion peu scrupuleuses évincent les investisseurs de leur argent. Une diligence raisonnable fastidieuse est donc essentielle pour trouver les meilleures opportunités.

3. Commerce immobilier (alias renversement)

Idéal pour: Des personnes ayant une expérience significative en évaluation et marketing immobilier.

Ce qu’il faut pour commencer: Capital et capacité d’effectuer ou de superviser les réparations au besoin.

Avantages: Le commerce immobilier a une période de temps plus courte pendant laquelle le capital et l’effort sont immobilisés dans une propriété. Mais selon les conditions du marché, il peut y avoir des rendements importants, même dans des délais plus courts.

Les inconvénients: Le trading immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché associée à la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de façon inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.

Le commerce immobilier est le côté sauvage de l’investissement immobilier. Tout comme les commerçants à la journée sont un animal différent des investisseurs qui achètent et détiennent, les commerçants immobiliers sont distincts des propriétaires qui achètent et louent. Exemple concret: les commerçants immobiliers cherchent souvent à vendre de manière rentable les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent, en seulement trois à quatre mois.

Les palmes de propriété pure n’investissent souvent pas dans l’amélioration des propriétés. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un profit sans aucune altération, sinon il éliminera la propriété de la contention.

Les nageoires qui ne sont pas en mesure de décharger rapidement une propriété peuvent se retrouver en difficulté, car elles ne conservent généralement pas suffisamment d’argent liquide non engagé pour payer l’hypothèque sur une propriété, à long terme. Cela peut entraîner des pertes de boules de neige continues.

Il existe un tout autre type de flipper qui gagne de l’argent en achetant des propriétés à un prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Cela peut être un investissement à plus long terme, où les investisseurs ne peuvent se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

4. Fiducies de placement immobilier (FPI)

Idéal pour: Les investisseurs qui souhaitent une exposition de portefeuille à l’immobilier sans transaction immobilière traditionnelle.

Ce qu’il faut pour commencer: Capital d’investissement.

Avantages: Les FPI sont essentiellement des actions versant des dividendes dont les principaux titres comprennent des immeubles commerciaux avec des baux à long terme produisant de l’argent.

Les inconvénients: Les FPI sont essentiellement des actions, de sorte que l’effet de levier associé à l’immobilier locatif traditionnel ne s’applique pas.

Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenu. Les FPI sont achetées et vendues sur les principales bourses, comme tout autre titre. Une société doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de maintenir son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, alors qu’une entreprise régulière serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.

Comme les actions ordinaires versant des dividendes, les FPI sont un investissement solide pour les investisseurs en bourse qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types d’investissement immobilier susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s’investir dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qui ne sont généralement pas réalisables pour les investisseurs individuels à acheter directement. Plus important encore, les FPI sont très liquides car elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus formelle d’un groupe d’investissement immobilier.

Enfin, en examinant les FPI, les investisseurs devraient faire la distinction entre les FPI d’actions qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent du financement immobilier et se lancer dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de l’exposition est différente. Une FPI d’actions est plus traditionnelle, car elle représente la propriété de biens immobiliers, tandis que les FPI hypothécaires se concentrent sur les revenus du financement hypothécaire de biens immobiliers.

The Bottom Line

Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre leur temps jusqu’à ce que l’opportunité de vente parfaite se présente, il est possible d’élaborer un programme d’investissement solide en payant une partie relativement petite de la valeur totale d’une propriété à l’avance. Mais comme pour tout investissement, il y a du profit et du potentiel dans l’immobilier, que le marché global soit en hausse ou en baisse.

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