Que sont les prêts immobiliers d'investissement?


De nombreux particuliers et petites entreprises investissent dans des propriétés à but lucratif et financent leurs investissements par des prêts. Les prêts aux immeubles de placement financent des projets de réhabilitation dans lesquels les propriétés sont réparées puis revendues («fix-and-flip») ou louées. Les prêts qui financent ces projets sont généralement à court terme, et ils sont également connus sous le nom de prêts en espèces ou de crédits relais. Les immeubles de placement peuvent être résidentiels ou commerciaux, mais ils ne peuvent pas être la résidence principale de l'investisseur. Cependant, vous pourriez être en mesure de vivre dans l'une des unités dans une résidence multi-unités et toujours garantir le prêt.

Comment fonctionnent les prêts immobiliers de placement?

L'immeuble de placement fait office de garantie dans un prêt immobilier de placement. Le prêteur (parfois une banque mais souvent un prêteur commercial en argent dur) financera l'achat de la propriété, la réhabilitation de la propriété ou les deux. Le montant du prêt est basé sur les exigences de prêt-valeur du prêteur. En règle générale, les prêteurs d'argent dur prêtent de 60% à 80% de la valeur après réparation estimée (ARV) de la propriété. Notez que cela est différent des banques, qui fondent leurs montants de prêt sur la valeur marchande actuelle de la propriété.

Dans une transaction typique, une réadaptatrice demandera à un prêteur d'immeuble de placement de financer l'achat d'une maison unifamiliale, d'un immeuble en copropriété, d'une habitation multifamiliale ou d'un immeuble commercial qui nécessite des réparations. Le prêteur évaluera le prix demandé de la propriété, le montant que le réparateur investira dans la réparation et la valeur estimée après réparation. Sur la base de l'évaluation, le prêteur proposera un prêt dans le cadre de ses paramètres prêt-valeur, en précisant un taux d'intérêt et une période de remboursement. Dans certains cas, le prêt peut être divisé en tranches, une pour l'achat de la propriété et une ou plusieurs pour la réhabilitation. L'emprunteur s'engage à accorder au prêteur un privilège sur la propriété, lui permettant de saisir la propriété en cas de défaut.

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Si la propriété est un système fixe et inversé, la rééducatrice vendra la propriété terminée et utilisera le produit pour rembourser le prêt et, espérons-le, extraire un profit de l'accord. Si la propriété doit être louée, le réhabilité remplacera généralement le prêt à court terme par une hypothèque à long terme conventionnelle, souvent à un taux d'intérêt plus avantageux.

À titre d'exemple, Joe et Betty sont une équipe de réadaptation mari-et-femme. Ils trouvent une maison unifamiliale forclos à vendre qui, selon eux, serait un bon projet de réparation et de retournement. La dernière propriété a été achetée pour 200 000 $, mais la banque est prête à vendre pour 120 000 $. Joe et Betty croient qu'un investissement de 40 000 $ créera une propriété qui se vendra 200 000 $ après réparations. Ils trouvent un prêteur d'argent dur qui est d'accord avec leur estimation d'ARV et est prêt à prêter 70%, soit 140 000 $. Joe et Betty acceptent le prêt, et ils utilisent le produit pour acheter la maison et payer la moitié de la réhabilitation. Ils accordent au prêteur un privilège sur la propriété et contribuent 20 000 $ pour mener à bien le projet. S'ils vendent ensuite la propriété pour 200 000 $, ils dégageront un bénéfice de 40 000 $, ce qui représente un rendement de 200% sur leur apport en capitaux propres de 20 000 $.

Prêts bancaires vs prêts en espèces

Les prêts immobiliers de placement accordés par des prêteurs en argent dur se distinguent des prêts bancaires à plusieurs égards:

1. Accès: Les prêteurs en argent dur se concentrent sur la valeur de la propriété plutôt que sur la solvabilité de l'emprunteur. Cela signifie que vous pouvez accéder à un prêt en argent dur si vous pouvez présenter une bonne affaire, même si votre cote de crédit n'est pas parfaite.

2. Vitesse: Les prêts bancaires peuvent prendre des semaines à organiser, car les banques évaluent soigneusement l'emprunteur. Les prêts en espèces sont généralement complétés en quelques jours, car il est beaucoup plus facile d'évaluer la propriété plutôt que l'emprunteur.

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3. Équité: De nombreuses banques accordent des prêts immobiliers d'investissement à un ratio prêt / valeur de 80%, mais ce nombre s'applique à la valeur avant réparation. Les prêteurs en argent dur peuvent offrir un rapport prêt / valeur inférieur, mais il est basé sur la valeur après réparation, qui peut finir par être un montant de prêt plus élevé.

4. Coût: Si vous pouvez obtenir un prêt immobilier d'investissement auprès d'une banque, cela signifie que vous avez une bonne cote de crédit, alors attendez-vous à payer moins d'intérêts que vous le feriez pour un prêt en argent comptant. N'oubliez pas de prendre en compte les frais de clôture, qui s'élèvent généralement à 1% à 3% du montant du prêt.

Taux et modalités moyens des prêts aux immeubles de placement

Ce sont les taux et conditions moyens des prêts immobiliers de placement.

Prêteur d'argent dur Banque
Montant financé 60% à 80% du ratio prêt / valeur de la valeur après réparation Jusqu'à 80% de ratio prêt / valeur de la valeur marchande actuelle
Taux d'intérêt 10% – 18% 5% – 9%
Temps de financement 2 à 4 jours 2 à 5 semaines
Exigences de pointage de crédit Aucun Excellent (720+)
Durée du prêt 3 à 12 mois 3 à 12 mois

Comment se qualifier pour un prêt immobilier d'investissement

Si vous voulez un prêt immobilier d'investissement d'une banque, vous aurez généralement besoin d'avoir une excellente cote de crédit (au moins 720 sur l'échelle FICO) pour avoir droit à un taux d'intérêt raisonnable, mais ce n'est pas nécessaire pour un prêt en argent comptant . Votre projet devra correspondre aux exigences du prêteur sur la valeur du prêteur. Les banques prêtent généralement 80% de la valeur avant réparation, tandis que les prêteurs d'argent dur prêtent 60% à 80% de la valeur après réparation. Vous devrez montrer que vous avez suffisamment d'argent pour contribuer de 20% à 40% du coût du projet. Le prêteur aura besoin d'un privilège sur la propriété, qui agit comme garantie sur le prêt. Vous devrez peut-être fournir un plan d'affaires pour le projet, y compris un budget pour les coûts de construction ou de rénovation, les déclarations de titre et les évaluations foncières. Les banques ont besoin de beaucoup de paperasse, mais les prêteurs d'argent dur en demandent beaucoup moins.

Où obtenir un prêt immobilier d'investissement

Les deux principales sources de prêts aux immeubles de placement sont les banques et les prêteurs d'argent dur. Certaines grandes banques de ce marché comprennent la banque américaine, la Bank of America et Wells Fargo, mais vous pourriez peut-être obtenir une meilleure offre auprès d'une banque ou d'une coopérative de crédit locale. Vous pouvez obtenir des prêts en argent dur auprès de sociétés financières commerciales telles que RCN Capital, LendingHome, Patch of Land et Lima One Capital. Si vous recherchez des prêteurs en ligne, assurez-vous de vérifier leurs informations d'identification et les plaintes déposées contre eux, en utilisant des ressources telles que le Better Business Bureau et le bureau du procureur général de votre état. Vous pouvez également être en mesure de conclure un accord de financement directement avec le propriétaire de la propriété.

Une autre option consiste à puiser dans la valeur nette de votre maison grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une ligne de crédit (HELOC). Ces prêts vous permettent d'emprunter sur les capitaux propres que vous avez accumulés dans votre résidence principale, généralement jusqu'à 80% de la valeur des capitaux propres. Cependant, ces prêts sont garantis par votre maison, ce qui signifie que la banque peut exclure si vous ne faites pas de paiements. Nous ne recommandons pas cette option pour les réadaptateurs nouveaux ou inexpérimentés.

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