Les règles de l’ASIC sur les prêts immobiliers demandent aux banques de tout regarder, des abonnements en streaming aux frais de scolarité


Publié

07 janvier 2020 05:00:55

Michelle Winata voulait entrer sur le marché immobilier, mais ne pas se mettre au-dessus de sa tête ou être incapable de voyager tant qu’elle était encore jeune.

Points clés:

  • L’ASIC a publié des directives actualisées pour les banques, les prêteurs et les courtiers qui émettent et recommandent des prêts et des produits, y compris des cartes de crédit
  • Les prêteurs doivent prendre en compte, par exemple, les abonnements au streaming, les frais de scolarité et le travail dans l’économie des concerts.
  • Karen Cox du Financial Rights Legal Center dit qu’il est important que les prêteurs n’adoptent pas une approche «cochez la case»

« Je voulais maintenir mon style de vie et les vacances que j’ai choisies étaient très économiques », a-t-elle déclaré à l’ABC.

Enseignante de l’ouest de Sydney, Michelle a pu économiser de l’argent en vivant avec ses parents, qui soutenaient ses ambitions immobilières.

« Ma famille investit tous dans des biens immobiliers, ma sœur a acheté sa première maison à l’âge de 18 ans », a-t-elle expliqué.

Avec l’aide d’un courtier en hypothèques, Michelle a opté pour un ensemble de maisons et de terrains qui lui permettrait de mettre un pied dans la porte sans être surchargée.

Michelle n’a aucun autre fardeau de la dette, de faibles dépenses et un emploi à temps plein, donc elle ne serait pas considérée comme un cas à haut risque, mais son courtier et sa banque doivent encore s’assurer qu’ils respectent les lois sur les prêts responsables.

Et cela ne signifie pas seulement un simple calcul du revenu moins les dépenses.

Qu’est-ce qu’un prêt inadapté?

Les banques, les prêteurs et les courtiers sont régis par des obligations de prêt responsables énoncées dans la Loi sur le crédit national.

Ces lois, en place depuis une décennie, obligent les prêteurs et les courtiers à ne pas fournir ou recommander des produits de crédit qui ne conviennent pas à un client.

Un prêt inadapté peut être un prêt qu’un emprunteur ne peut pas se permettre de rembourser ou qui ne peut rembourser qu’avec des difficultés financières importantes – par exemple, un remboursement hypothécaire mensuel qui signifie qu’un emprunteur ne peut pas payer sa facture d’électricité.

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Ou il pourrait s’agir d’un produit qui ne correspond pas aux objectifs d’un emprunteur – par exemple, une carte de crédit avec une limite de 20 000 $ lorsque le client ne souhaite qu’une carte de crédit de 2 000 $ pour acheter certains vols.

Le prêt responsable était au cœur de la commission royale bancaire et, même si le commissaire Kenneth Hayne n’a pas recommandé de modifier la loi, il a constaté qu’elle n’était pas toujours respectée.

Il a également noté qu’une affaire cruciale sur le prêt responsable était toujours devant les tribunaux au moment de son rapport final, intenté par le régulateur des sociétés ASIC contre Westpac.

Dans une décision très attendue, le juge Nye Perram a constaté que des milliers de prêts immobiliers accordés par Westpac n’étaient pas irresponsables, malgré l’utilisation d’une référence relativement faible plutôt que les dépenses réelles des clients pour évaluer les prêts.

Cependant, l’ASIC fait appel de cette décision, brouillant davantage les eaux pour les prêteurs au sujet de la norme attendue dans l’attente du résultat final de la Cour.

Dans l’intervalle, l’ASIC a publié des directives mises à jour, qui, selon elle, sont « fondées sur des principes », dans le but de montrer quelles mesures un prêteur pourrait prendre dans des circonstances particulières pour s’acquitter de ses obligations de prêt responsable, mais sans prescrire ce qui doit être fait dans chaque cas.

Quelles questions une banque ou un courtier devrait-il poser?

Les nouvelles directives de l’ASIC comprennent un grand nombre d’exemples détaillés et très spécifiques que les prêteurs peuvent rencontrer.

Karen Cox du Financial Rights Legal Center a salué cette approche.

« Certains de ces cas sont très similaires à ceux que nous avons vus ici à ce service », a déclaré Mme Cox, qui dirige le centre, qui gère la National Debt Helpline.

« Tout le monde pense que » cela ne m’arrivera pas « , mais quand vous voyez les circonstances dans lesquelles ces choses se produisent, cela devient tellement plus réel. »

Voici quelques exemples inclus dans la mise à jour:

  • Demander une lettre d’annulation à un service de streaming, si quelqu’un dit qu’il abandonnera ses abonnements pour s’offrir un petit prêt
  • Demander si un emprunteur potentiel est disposé à déplacer ses enfants d’une école privée à une école publique
  • S’assurer qu’un chauffeur-livreur gagne suffisamment de revenus pour effectuer des remboursements sur plusieurs mois, et pas seulement se fier à la fiche de paie d’une semaine
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Comme ces exemples l’illustrent, l’ASIC guide les prêteurs pour confirmer si les clients ont apporté les changements qu’ils ont dit qu’ils le feraient, s’ils sont nécessaires pour payer le prêt.

« Si le consommateur doit effectuer des réductions de dépenses et des changements de style de vie pour répondre aux obligations financières du produit de crédit, vous devrez peut-être des informations supplémentaires pour vous permettre de déterminer si le produit de crédit répondra aux exigences ou aux objectifs du consommateur », a déclaré l’ASIC.

« Il peut y avoir des changements de style de vie que le consommateur ne serait pas prêt à faire pour s’offrir du crédit. »

« Il s’agit d’un document important pour l’industrie pour guider l’approche de chaque banque en matière de prêts responsables, que nous étudierons maintenant de près pour évaluer les effets que cela pourrait avoir sur les emprunts des clients », a déclaré Anna Bligh, directrice générale de l’Australian Banking Association.

Préoccupations concernant la conformité «cochez la case»

Le jugement du juge Nye Perram dans l’affaire de prêt responsable de Westpac est devenu connu par sa ligne la plus médiatisée.

« Je peux manger du bœuf Wagyu tous les jours arrosé des meilleurs shiraz mais, si je veux vraiment ma nouvelle maison, je peux me débrouiller avec des plats beaucoup plus modestes. »

Le nœud du dossier était l’utilisation par Westpac de la mesure des dépenses des ménages – une estimation relativement faible des dépenses de base – dans les évaluations de prêts, au lieu des dépenses déclarées réelles du client.

En utilisant l’exemple de la gastronomie, le juge Perram a déclaré que «connaître le montant que je dépense réellement pour la nourriture ne nous dit rien de ce qu’est ce minimum conceptuel», et a fait valoir que le «minimum conceptuel» est ce qui est crucial pour déterminer si les emprunteurs peuvent réellement consentir un prêt remboursements.

« Je pense qu’il y a maintenant tout ce débat compliqué à la lumière de l’affaire Westpac autour du concept de serrage de ceinture », a déclaré Karen Cox de Financial Right.

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Elle craint que les prêteurs sans scrupules ignorent la situation des clients individuels.

« Si je regarde les déclarations de quelqu’un et que je vois qu’il dépense beaucoup d’argent … et qu’il découvre régulièrement son compte, alors dans quelle mesure devrais-je être en mesure de lui dire » oh, vous êtes prêt à abandonner ce service, et ce service, et ce service, parce que si vous le faites, vous pourrez vous permettre ce prêt ‘et c’est la fin de l’histoire?

« C’est certainement là où il y a le risque de l’approche de type » tick to box « , où vous dites » signez ici que vous êtes prêt à renoncer à ce qui suit « , ce qui n’aidera pas réellement les consommateurs à long terme. »

Bien qu’elle convienne que le vin et le wagyu soient des articles facultatifs, Mme Cox cite d’autres dépenses qui ne peuvent pas être saisies dans les repères mais qui sont considérées comme des nécessités par certains emprunteurs, par exemple, une scolarité supplémentaire pour un enfant handicapé.

Pour sa part, l’ASIC a déclaré que les obligations de prêt responsable visent à trouver un équilibre entre « les objectifs de minimiser l’incidence des consommateurs concluant des contrats de crédit inappropriés, et l’objectif de maximiser l’accès au crédit pour les consommateurs qui ont le désir et la capacité de le servir. « .

Pour Michelle Winata, cet équilibre signifiait acheter un terrain et construire une maison dans une autre ville, souscrire une hypothèque plus abordable que si elle avait essayé de se lancer directement dans le marché de Sydney.

« Idéalement, le but ultime est que je puisse la vendre puis acheter une maison à Sydney, car pour le moment les prix à Sydney sont tout simplement trop fous », a-t-elle déclaré.

Pour l’instant, elle attend la fin des travaux de construction pour pouvoir envisager son prochain déménagement, tout en profitant des vacances.

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