Les quatre moteurs du succès


Le Dr Max Hirsh discute des principaux moteurs qui distinguent les projets immobiliers aéroportuaires réussis de leurs pairs moins performants.

Immobilier aéroportuaire

L’immobilier à terre est une source cruciale de revenus non aéronautiques (NAR) et un élément essentiel du modèle économique de l’aéroport. Une étude récente de l’ACI a révélé que le développement immobilier représente près d’un cinquième du NAR mondial – et ce chiffre devrait augmenter.

Au cours des dernières décennies, les aéroports ont lancé des centaines de projets immobiliers commerciaux, souvent étiquetés comme une «ville aéroportuaire» ou une «aérotropole». Les principaux centres comme Amsterdam, Singapour et Denver ont transformé leurs zones côtières grâce à une variété de développements commerciaux rentables, notamment des hôtels, des parcs de bureaux, des centres commerciaux, des attractions touristiques, des campus de recherche, des fermes solaires et des installations agro-technologiques. Dans le même temps, cependant, de nombreux projets immobiliers aéroportuaires ne parviennent pas à générer un retour sur investissement substantiel. D’autres encore peinent à passer de la phase de conception à la mise en œuvre. Quels sont les principaux moteurs qui distinguent les projets immobiliers aéroportuaires réussis de leurs pairs moins performants?

Pour répondre à cette question, j’ai lancé la plus grande étude jamais réalisée sur le développement immobilier aéroportuaire. J’ai visité plus de 50 projets immobiliers côté ville à travers le monde, interviewé des centaines de planificateurs aéroportuaires et de développeurs commerciaux et mené une enquête en ligne auprès de 2000 professionnels impliqués dans la planification, la construction et la gestion de l’immobilier aéroportuaire. J’ai utilisé ces données pour faire deux choses.

Tout d’abord, j’ai identifié les principaux moteurs qui déterminent fondamentalement la réussite de tout projet immobilier aéroportuaire. Deuxièmement, j’ai ensuite développé une nouvelle approche axée sur le client pour le développement immobilier aéroportuaire appelée urbanisme aéroportuaire, ou AU pour faire court.

Ce food truck est un exemple de développement commercial côté ville

Ce food truck est un exemple de développement commercial côté ville

Quels sont les principaux moteurs du succès? Nous pouvons les appeler les «quatre P»:

  • Gens
  • Endroit
  • Partenariats
  • Positionnement.
Lire  Où investir 1 000 $ en actions ASX pour les dividendes

Personnes et lieu

Tout d’abord, les aéroports performants se concentrent sur les personnes. Plus précisément, les personnes qui vivent, travaillent et dirigent des entreprises à l’aéroport et dans la zone de l’aéroport.

Les aéroports qui réussissent commencent le processus de développement en identifiant les types de clients que le projet peut potentiellement attirer. Cela comprend les passagers et les employés de l’aéroport, ainsi que les résidents locaux et les décideurs du milieu des affaires local. Ensuite, ils enquêtent sur les besoins et les désirs uniques de chacun de ces clients et identifient lesquels de ces besoins ne sont actuellement pas satisfaits. Permettre aux clients de conduire l’étape de développement du concept permet aux aéroports de localiser les services, les installations et les utilisations du sol qui répondent à ces demandes non satisfaites. De plus, en se concentrant sur le lieu – le deuxième P – les aéroports qui réussissent développent des stratégies spécifiques au site qui tirent parti des avantages géographiques uniques de leur aéroport et qui comblent les lacunes du marché à proximité immédiate de l’aéroport.

Les aéroports moins performants, en revanche, dépendent d’une approche du développement immobilier axée sur les produits. Ils commencent le processus avec un ensemble prédéterminé de types de bâtiments – par exemple, un parc de bureaux ou un centre logistique – puis recherchent des clients potentiels pour remplir ces bâtiments. Ce faisant, ils ignorent les besoins réels de la communauté des affaires locale et ignorent les opportunités innovantes de capturer de nouvelles sources de revenus. Sans surprise, ces quartiers d’affaires génériques dupliquent souvent les installations existantes dans la région environnante, ce qui entraîne des taux d’inoccupation élevés et un faible retour sur investissement.

Juste une des commodités de l'aéroport de Schiphol

Juste une des commodités de l’aéroport de Schiphol

Partenariats

Cet écueil pointe vers le troisième P: Partenariats. Les aéroports qui réussissent coordonnent ce qui est construit côté piste, côté piste et au-delà de la clôture périmétrique afin de faire avancer des stratégies de développement qui se complètent plutôt que de se faire concurrence. Pour ce faire, ils créent des partenariats stratégiques avec des acteurs clés de la zone aéroportuaire, notamment des promoteurs privés et des agences de planification et de développement économique du secteur public. Ma recherche montre que les partenariats les plus réussis ont trois points en commun: une répartition claire des tâches en fonction du domaine d’expertise de chaque partenaire, un intérêt financier partagé pour la réussite du projet et des réunions en face à face régulières.

Lire  Slayback Pharma annonce un investissement de 50 millions de dollars par The Everstone Group

La quantité d’efforts qu’un aéroport doit investir dans des partenariats dépend beaucoup de l’ampleur du projet. Supposons que vous construisez un hôtel sur un terrain appartenant à l’aéroport, avec un processus d’autorisation assez simple. Dans ce cas, le nombre de parties prenantes sera relativement gérable. Mais de nombreux projets plus importants impliquent plusieurs propriétaires fonciers et développeurs, et transcendent d’innombrables limites administratives. Dans ces cas, les aéroports qui réussissent mettent en place un organe directeur qui rassemble toutes les parties prenantes à la table où des décisions contraignantes peuvent être prises. D’un autre côté, les aéroports qui tentent de développer des biens immobiliers de manière autonome – sans la coopération de partenaires externes – sont plus susceptibles de présenter des plans de développement irréalistes et sont plus susceptibles de connaître des conflits prolongés qui peuvent retarder ou même faire dérailler l’ensemble projet.

Positionnement

Le dernier P aborde l’un des plus grands défis auxquels chaque projet immobilier aéroportuaire est confronté: comment créer une dynamique et le soutien dont vous avez besoin pour faire avancer un projet.

Les aéroports qui réussissent positionnent leur projet de manière à créer un soutien interne, au sein de l’administration aéroportuaire, ainsi qu’un soutien externe parmi les clients, les investisseurs et les représentants du gouvernement. Trouver le bon positionnement est crucial pour expliquer comment votre projet s’aligne sur les objectifs stratégiques à long terme de l’aéroport, de la ville et de la communauté locale. Le positionnement vous aide également à expliquer pourquoi ce projet particulier doit être construit dès maintenant – et quelles seront les conséquences négatives s’il n’est pas construit. Les aéroports qui réussissent peuvent répondre à ces deux questions avec confiance et persuasion. Les moins réussis ne le peuvent pas.

Lire  Les investisseurs japonais peuvent développer votre entreprise à Hawaï - Hawaii Business Magazine

Urbanisme aéroportuaire: planifier pour réussir

Lorsqu’il s’agit de développer l’immobilier côté ville, les aéroports doivent être à la fois créatifs et réalistes. Pour ce faire, les aéroports qui réussissent adoptent une approche d’urbanisme aéroportuaire, permettant aux besoins et aux désirs des clients potentiels de conduire l’étape du concept. Ils s’appuient sur ces informations client pour trouver des stratégies de développement spécifiques au site qui tirent parti des partenariats – et qui positionnent le projet pour mettre en valeur sa valeur, sa pertinence et son opportunité.

En adoptant une approche centrée sur le client, l’urbanisme aéroportuaire ouvre un large éventail d’options de développement qui répondent aux besoins et aux désirs de la combinaison unique de clients de chaque aéroport. En mettant l’accent sur le pouvoir des partenariats et du positionnement, AU aborde les problèmes critiques qui déterminent fondamentalement le succès ou l’échec de tout projet de développement immobilier. Se concentrer sur les quatre P permet aux aéroports de voir plus clairement comment ils peuvent maximiser la valeur de leur immobilier côté ville.

Biographie

Max Hirsh est professeur à l’Université de Hong Kong et directeur fondateur de l’Airport City Academy. Expert de premier plan dans les aéroports et le développement urbain, ses services de recherche et de conseil se concentrent sur l’immobilier côté ville, le développement de la zone aéroportuaire, le comportement des passagers et l’interaction client-technologie. Hirsh est le développeur d’Airport Urbanism, une nouvelle approche axée sur les personnes pour la conception des aéroports.



Source link

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *