Investissement durable: l’avenir de l’immobilier


L’immobilier est, par définition, un actif à forte intensité de capital avec un long cycle de vie, tant en termes d’utilisation que d’investissement. Il peut également devenir obsolète avec le temps, tant sur le plan fonctionnel qu’opérationnel. Cependant, l’introduction de processus innovants et de nouvelles technologies peut atténuer l’impact de l’obsolescence et, en améliorant l’efficacité, la flexibilité et la résilience des bâtiments, augmenter la valeur de l’actif, tout en créant un meilleur environnement.

Même s’il s’agit d’une situation gagnant-gagnant pour la plupart des développeurs, changer les pratiques pour devenir plus vertes peut être un processus difficile. Barbara Knoflach explique que «l’approche de l’investisseur construction durable doit être à la fois proactif et clairvoyant pour garantir une compréhension globale de la performance potentielle de l’actif, mais aussi pour réduire le potentiel de dépenses d’investissement inattendues et, par conséquent, pour pérenniser l’investissement ». Comme tout le monde le sait, l’investissement immobilier est un jeu à long terme et les décisions prises aujourd’hui ont toujours des conséquences sur les événements de demain. Au-delà de l’adoption de cet état d’esprit, les sociétés immobilières savent qu’elles doivent trouver le juste équilibre entre le coût d’exécution et la valeur créée, pour répondre aux besoins des investisseurs, des promoteurs et des locataires.

D’un autre côté, de plus en plus d’investisseurs acceptent que la capacité d’un immeuble durable à attirer et à retenir des locataires est propice à une meilleure performance au niveau des actifs. Les prêteurs sont également de plus en plus conscients des facteurs de durabilité et de l’impact à long terme du changement climatique.

Alors que les entreprises relèvent le défi de modifier leurs pratiques, elles sont soutenues par des preuves statistiques selon lesquelles l’augmentation de la durabilité de leurs bâtiments aura un impact positif sur leur entreprise au-delà d’attirer des consommateurs soucieux de l’environnement. Il est entendu dans l’industrie que la durabilité est un atout pour l’image de marque, mais certains ont encore du mal à obtenir des avantages financiers tangibles à court et à moyen terme. Cela est compréhensible car la durabilité est intrinsèquement un jeu à long terme. Mais, grâce à des organisations comme MSCI, les avantages concrets des bâtiments «verts» deviennent de plus en plus évidents.

En effet, plusieurs organisations ont commencé à produire des indicateurs de performance «verts», où ils comparent des bureaux modernes certifiés à d’autres bureaux modernes non certifiés.

C’est pour cette raison que chez BNP Paribas Real Estate Investment Management , nous avons mis en place un stratégie durable dans nos fonds NEIF. Cela a signifié la création d’un portefeuille paneuropéen d’immeubles de bureaux modernes, de haute qualité environnementale et loués à des locataires de catégorie A. Près de 100% de ces immeubles ont obtenu le label vert reflétant notre volonté de construire des immeubles de qualité durables qui répondent à la fois aux exigences des locataires et aux exigences des investisseurs.

De plus, comme le montre Institut de l’efficacité des bâtiments (parmi d’autres organisations), l’inclusion de caractéristiques durables dans les bâtiments a un impact sur de nombreux aspects de l’actif. Plus particulièrement, elle ralentit l’obsolescence, diminue les besoins en dépenses en capital et augmente la valeur locative. Voir l’annexe 1 pour un résumé des principaux résultats (date: 2010).

Tableau - Facteurs ayant une incidence sur les performances en raison de l'adoption de fonctionnalités durables

le valeur de l’investissement durable dépend également de la capacité de l’investisseur à mesurer la performance et à la communiquer aux locataires et aux régulateurs. Heureusement, la mesure du rendement s’est considérablement améliorée au cours des dernières années. Aujourd’hui, le plus important est le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), qui a un fort impact sur la valeur des investissements durables. Le GRESB est particulièrement utile car il surveille à la fois l’activité de l’entreprise du gestionnaire de fonds ainsi que performance environnementale des actifs sous-jacents.

Barbara Knoflach souligne que «une fois que la décision de commercialiser un bâtiment durable est prise, il peut être difficile pour les investisseurs d’obtenir que la stratégie de tarification reflète la performance et les spécificités d’un actif vert. Cependant, il est raisonnable de supposer qu’il devrait y avoir une prime pour investir dans une telle catégorie, car toutes les composantes du risque immobilier sont impactées positivement par l’adoption de caractéristiques vertes. De plus, la valeur peut être ajoutée par un investisseur disposé à investir dans un bâtiment vert dont les caractéristiques écologiques ne se reflètent pas dans son prix. Dans la même logique, un investisseur peut vouloir investir dans un immeuble «non vert» moins cher que ses homologues verts, s’il peut facilement faire passer cet immeuble au vert et récolter une prime sur le prix payé ».

De plus, un stratégie immobilière durable peut inclure la remise à neuf de propriétés existantes dans des zones négligées, afin de les rendre plus éconergétiques. Non seulement cela réduirait l’empreinte carbone du bâtiment, mais cela contribuerait également à la régénération de la zone locale. Un immeuble bien rénové attire des locataires potentiels qui contribuent à leur tour à dynamiser le quartier (création de commerces, etc.). Cela peut attirer d’autres investisseurs avec la même stratégie, créant ainsi l’opportunité de développer une offre premium.

En conclusion, quelle que soit la manière caractéristiques de durabilité sont incorporés dans l’immobilier, nous pouvons voir que les bâtiments verts deviennent de plus en plus populaires, mesurablement viables en tant qu’investissement, et que la demande des locataires augmente régulièrement. Alors que le marché évolue vers un avenir plus durable, BNP Paribas Real Estate est ravi de contribuer à créer un impact positif sur le monde à travers l’immobilier.

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