Immobilier: l’année écoulée pour le secteur du logement et les perspectives pour 2020


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Par Deo Shankar Tripathi

L’ensemble du secteur du logement a très bien performé jusqu’en août 2018 grâce à une liquidité confortable ainsi qu’à la demande. Les sociétés de financement du logement (HFC) ont enregistré une forte croissance de 2015 à 2017, les banques étant en difficulté en raison de l’augmentation des APM. Cependant, à partir de 2017, les banques se sont davantage concentrées sur le commerce de détail, plus particulièrement sur les prêts immobiliers. Le secteur du logement progressait de 18 à 20% et il y avait des HFC, dont la croissance était beaucoup plus rapide jusqu’au 18 août.

La défaillance d’IL&FS le 18 septembre a soudainement provoqué la panique dans le système financier, provoquant une crise de confiance. Le flux de fonds des fonds communs de placement et des banques vers les HFC et les NBFC a été presque stoppé. Craignant une crise de liquidité imminente, presque tous les HFC et NBFC ont cessé de prêter des prêts individuels ainsi que des prêts aux développeurs à partir de la dernière semaine de septembre 2018. Cependant, à partir de novembre 2018, les banques ont progressivement commencé à financer les HFC aux taux les plus élevés. Les coûts d’emprunt globaux des HFC / NBFC ont augmenté de 75 à 125 points de base en raison d’une augmentation du taux de prêt pour les prêts existants et nouveaux.

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RBI et le gouvernement sont venus à la rescousse en conseillant aux banques d’étendre leur soutien pour acheter des pools de prêts. Les directives de titrisation d’une rétention minimale de 12 mois sont réduites à 6 mois et la liquidité du système fournie par RBI pour faciliter les achats de pool par les banques. Cela a aidé la plupart des HFC et des NBFC à gérer les liquidités pour le remboursement contractuel des passifs. Le gouvernement a placé Rs 20 000 crores de fonds pour le logement à NHB pour fournir un soutien de liquidité aux HFC. Cependant, seuls quelques HFC ont pu reprendre le décaissement à un niveau inférieur au niveau prévu, tandis que de nombreux petits HFC n’ont pas pu le faire. En conséquence, au cours du deuxième semestre de l’exercice 2018-2019, la croissance n’était que de 9% contre 18-20% auparavant.

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Entre-temps, le gouvernement a pris de nombreuses mesures avec un budget annuel pour raviver les sentiments et améliorer la liquidité des NBFC et des HFC. Certaines des étapes étaient les suivantes: – Liquidity Infusion Facility (LIFT) for HFC through NHB, Rs 30,000 crore Affordable Housing Fund, partial credit Guarantee plan for purchase of loan pools by PSBs up to Rs 1 lakh crore (the schéma is modified modified to cover most de HFC / NBFC), poussant les banques à soutenir, réduisant la TPS pour les logements abordables et non abordables, augmentant l’exonération fiscale jusqu’à Rs 3,50 lakh d’intérêt sur les prêts au logement. RBI a modifié les normes d’emprunt commercial extérieur pour les emprunts à l’étranger, une réduction substantielle des taux directeurs, la liaison des prêts immobiliers et autres prêts aux particuliers au benchmark externe à partir du 1er octobre 2019 pour une meilleure transmission des taux réduits, etc.

Le secteur immobilier qui était déjà aux prises avec d’énormes stocks invendus dans 7 grandes villes, a été le plus touché. Jusqu’à l’année dernière, les NBFC et les HFC étaient les principaux fournisseurs de prêts aux constructeurs. Maintenant, très peu de NBFC peuvent fournir des prêts aux développeurs aussi en petite taille de ticket. La non-disponibilité du prêt à la construction d’une part et la faible vente d’appartements d’autre part en raison de la baisse de la demande et du problème de liquidité des HFC ont eu un impact négatif sur le secteur avec une réduction des nouveaux lancements. Il y a un grand nombre de projets bloqués à travers le pays; bloquant d’énormes ressources financières, causant d’énormes souffrances aux demandeurs d’habitation et une augmentation des défauts de paiement à leurs prêteurs, principalement des HFC / NBFC.

Le gouvernement a pris l’initiative la plus opportune pour relancer le secteur immobilier en difficulté, en créant un fonds de crise de 25 000 crores de roupies, pour commencer, afin de fournir un financement du dernier kilomètre à tous les projets bloqués à n’importe quel stade de la construction, à l’exception de ceux en cours de liquidation par NCLT. Le programme couvre 1 600 projets bloqués et 458 000 logements. La superficie de tapis d’un logement est limitée à 200 mètres carrés et un maximum de 400 cr à un projet. 80% des projets devraient bénéficier d’un soutien. Le plan est déjà mis en branle et une fois que le flux de fonds pour l’achèvement des projets commence, les sentiments généraux reviendront.

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Cela verra progressivement la relance du secteur immobilier, mettra fin à l’attente incertaine des demandeurs de logement pour obtenir leur appartement réservé et, plus important encore, stimulera l’économie et créera d’énormes opportunités d’emploi. Il faudrait environ 12 à 24 mois pour la relance du marché immobilier et l’afflux de financements normaux vers le secteur immobilier.

Par rapport à l’exercice précédent, la situation s’est certainement améliorée dans une certaine mesure. La plupart des HFC peuvent obtenir des fonds du système bancaire, mais les petits HFC moins bien cotés, exclusivement engagés dans des logements abordables à faible revenu, ont du mal à trouver des fonds. Le refinancement de la NHB à tous les HFC éligibles sur le fonds de 30 000 crores de Rs pour le logement abordable est un bon soutien. Les banques soutiennent par le rachat d’un pool dans le cadre d’un système de garantie partielle ainsi que par une voie de titrisation normale. Les HFC, qui ont un bon pool, peuvent le vendre et obtenir des fonds. Le marché des capitaux d’emprunt est également devenu actif. La situation globale de financement devient progressivement normale, à l’exception des petits HFC.

Il y a eu une contraction visible de la demande de logements en raison de la détresse de l’économie qui reflète également une légère hausse du NPA dans tous les NBFC / HFC. La contraction de la croissance globale du logement a été d’environ 6% au premier semestre par rapport à l’année dernière. L’impact positif de diverses mesures du gouvernement et de la RBI est attendu au cours du second semestre. La croissance pour 2019-2020 devrait être de 13 à 14% pour l’ensemble des services bancaires et des HFC, ainsi qu’une croissance relativement plus faible pour les HFC.

Bien que le gouvernement ait déjà annoncé une série de mesures pour le secteur, il y a beaucoup d’attentes du prochain budget. L’industrie s’attend à ce que le gouvernement stimule la demande en offrant des avantages fiscaux supplémentaires aux acheteurs de maisons en vertu de l’article 80C de la Loi de l’impôt sur le revenu. Une autre grande préoccupation concerne les prêts immobiliers d’une valeur de 10 milliards de dollars venant à échéance au premier semestre 2020, selon une estimation de Fitch Ratings.

Le secteur est en mode de reprise mais pas suffisamment sain pour assurer le service des prêts. Les retombées du défaut pourraient s’étendre aux banques traditionnelles et provoquer de fortes secousses. RBI et le gouvernement devraient annoncer des mesures dans le budget pour atténuer les risques d’un défaut imminent en permettant une restructuration ponctuelle de ces prêts. Les acteurs de l’immobilier s’attendent également à ce que le gouvernement accorde le statut d’infrastructure à l’ensemble de l’industrie dans le budget qui est actuellement disponible pour le logement abordable.

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Les perspectives du secteur résidentiel semblent bonnes pour le prochain exercice. Le contexte de taux bas à la suite des multiples baisses de taux de la banque centrale et du nombre de mesures prises par le gouvernement pour donner une impulsion globale à l’économie devrait relancer la demande de logements et son offre. Le secteur du logement devrait passer de 14% à 16% de 2020 à 2024. La croissance la plus importante devrait concerner le logement abordable dans les petites villes.

Selon les experts de l’industrie, l’immobilier commercial continuera de connaître une forte demande en 2020. La demande stable des sociétés informatiques, des start-ups et des sociétés de coworking stimulera la demande d’espaces commerciaux. En 2020, le secteur immobilier devrait attirer des investissements totaux d’une valeur de 6,5 milliards de dollars, soit une croissance de 5% par rapport à 2019. L’espace de bureaux commerciaux, qui ne représente que 12 à 15% du marché immobilier total, sera le principal moteur pour les investissements.

L’année 2020-2021 semble bien meilleure que ce que nous avons vu après septembre 2018. Diverses mesures réglementaires annoncées par RBI et les lignes directrices attendues sur la titrisation, etc. renforceront les HFC et NBFC pour devenir plus forts et plus résistants pour soutenir l’économie.

(L’auteur est MD et PDG d’Aadhar Housing Finance)

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