6 choses à considérer avant d’investir dans une propriété locative


Investir dans un bien locatif est depuis longtemps une option populaire pour les personnes qui souhaitent diversifier leurs investissements au-delà des actions et des fonds communs de placement. Mais, contrairement à ces investissements plus courants, les immeubles locatifs peuvent nécessiter des travaux pratiques importants, y compris la gestion des locataires et l’entretien. Il faut être intelligent pour rentabiliser l’investissement locatif.

« L’idée d’investir dans l’immobilier étant de l’argent facile est absurde », explique Casey Fleming, auteur de « The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage » et un professionnel de l’hypothèque de la région de la baie de San Francisco qui possède des propriétés locatives.

Bien qu’investir dans l’immobilier soit souvent appelé «revenu passif», cela n’a rien de passif. Vous devez vous attendre à faire beaucoup d’efforts si vous espérez apporter un retour.

« Je pense que la question clé est de vouloir devenir propriétaire », explique Tiffany Alexy, un courtier de l’équipe Lucky Penny Realty à Raleigh, en Caroline du Nord, et propriétaire de plusieurs propriétés locatives. « Oui, c’est un revenu passif, mais si vous gérez la propriété vous-même, vous vous donnez potentiellement un deuxième emploi. »

[See: The 20 Most Desirable Places to Live in the U.S.]

Les fonds communs de placement n’appellent pas lorsque les toilettes sont fermées, ils n’écrivent pas sur les murs et ils ne refusent pas de payer le loyer, tous les problèmes que vous risquez de rencontrer avec les locataires.

«Les gens doivent approfondir leur réflexion avant d’entrer dans le vif du sujet», explique Ray Rodriguez, directeur régional des ventes hypothécaires de la Banque TD. « Être propriétaire est un travail difficile. »

L’autre mythe que vous devez dissiper avant de commencer est que vous pouvez investir dans l’immobilier sans argent. « Cela ne va pas se produire », explique Rodriguez. « Si vous avez du mal à vous débrouiller … ce n’est probablement pas une bonne idée en ce moment. »

Lire  Liste des titres et descriptions de postes dans l'immobilier

Dans la plupart des cas, non seulement vous amorcerez un acompte important, mais vous devrez également montrer des économies supplémentaires et suffisamment de revenus pour effectuer des paiements.

Si vous investissez dans un duplex, un triplex ou un quadraplex – et que vous allez vivre dans l’une des unités – vous pouvez obtenir une hypothèque conventionnelle avec un acompte aussi bas que 5% si vous avez suffisamment de revenus pour effectuer les paiements.

Vous pouvez obtenir un prêt conventionnel sur des propriétés de quatre unités ou moins avec 20% d’acompte avec un crédit solide. Mais, dit Fleming, les prêteurs voudront voir au moins trois mois de réserves, ainsi qu’une preuve que vous pouvez payer toutes vos dépenses courantes ainsi que l’hypothèque sur la nouvelle propriété. Investir dans des propriétés de plus de quatre unités nécessite un financement commercial, ce qui est généralement plus cher.

Si vous n’avez pas d’expérience en tant que propriétaire, comme le montre une annexe E déposée avec vos déclarations de revenus récentes, le prêteur ne vous laissera généralement pas compter le revenu des locations pour votre qualification hypothécaire. Si vous avez de l’expérience, le prêteur utilisera l’estimation du loyer par l’évaluateur (en prenant 75 pour cent de celui-ci) et soustraira les frais hypothécaires, l’impôt foncier et l’assurance pour obtenir le revenu net qui sera compté.

[See: Here Are the 20 Best Places to Live in the U.S.]

Même après avoir surmonté tous ces obstacles financiers, vous devez toujours vous assurer que le bien locatif spécifique fournira un flux de trésorerie positif une fois toutes les dépenses payées. Les vendeurs et les agents immobiliers fourniront souvent des chiffres qui montrent que la propriété est rentable, mais c’est à vous de vous assurer que ces chiffres reflètent vraiment toutes les dépenses et tiennent compte des frais d’entretien, des réparations domiciliaires et des vacances.

Lire  Prêt résidentiel résidentiel - Mortgageloansadvisor

« Vous devez faire preuve d’une très bonne diligence raisonnable », a déclaré Rodriguez. Fleming vous suggère de demander à voir l’annexe E du propriétaire actuel des dernières années ou de faire une offre sur la propriété qui est soumise à l’examen de ces documents. « Un flux de trésorerie négatif n’est pas un atout », dit-il. « C’est un handicap. »

Trouver un bien locatif qui génère un flux de trésorerie positif peut demander quelques recherches. Fleming recommande de chercher un immeuble un peu délabré mais dans un bon quartier, à condition d’avoir l’argent pour améliorer la propriété. « Si vous obtenez beaucoup, vous pourriez probablement trouver quelque chose pour 25% de moins que les flux de trésorerie », dit-il.

Voici six choses à faire avant d’acheter un bien locatif:

Rassemblez autant d’informations que possible. Discutez avec d’autres investisseurs, des courtiers hypothécaires et des agents immobiliers qui ont travaillé avec un immeuble à revenus de ce qu’est vraiment la propriété d’un immeuble locatif, en plus de lire des livres et des articles sur le sujet. «Il s’agit avant tout d’acquérir des connaissances», explique Rodriguez.

Décidez si vous êtes prêt à devenir propriétaire. L’achat et la gestion d’une propriété vous-même offrent le meilleur retour mais aussi les plus gros maux de tête. « Avez-vous l’estomac pour être propriétaire? » Dit Fleming. « Il va se passer des trucs qui vous taquinent vraiment. » D’autres options moins actives comprennent le fait de devenir associé dans une société à responsabilité limitée qui possède des propriétés ou d’acheter dans une fiducie de placement immobilier.

Lire  Les directeurs immobiliers font don de dizaines de milliers à la campagne de Joe Biden

Croquez soigneusement les chiffres. Un bien locatif n’est un investissement valable que s’il fait de l’argent. Oui, la propriété peut augmenter en valeur et générer un profit lorsque vous vendez, mais elle peut également perdre de la valeur en fonction de l’orientation du marché. « Si vous misez uniquement sur l’appréciation, c’est vraiment aléatoire », explique Alexy.

Assurez-vous d’avoir suffisamment d’argent. S’enrichir de biens immobiliers sans argent est un grand rêve, mais il est presque impossible à réaliser. Attendez-vous à avoir besoin d’un acompte important, de réserves pour payer les réparations et l’entretien et d’un bon revenu avant de commencer à investir.

Considérez une propriété résidentielle. Si vous achetez une maison pour vous-même, en acheter une avec jusqu’à trois unités supplémentaires peut être un bon moyen de commencer à investir. « Nous voyons beaucoup de jeunes suivre cette voie », explique Rodriguez. « Je pense que c’est un bon moyen pour un premier propriétaire de commencer à devenir propriétaire. »

[See: 8 Strategies for Investing in Real Estate.]

Planifiez une gestion pratique. À long terme, vous pouvez décider de payer quelqu’un pour faire la gestion quotidienne de votre propriété, y compris les relations avec les locataires et les réparations. Les coûts varient, mais vous devriez estimer payer environ 10% des loyers perçus pour ce type de service. Mais vous devrez toujours être là au début pour vous assurer que le bâtiment est en parfait état et que les locataires sont fiables.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *